מידעון 37

16/5/2025

שלום לכולם.ן,

המידעון יעסוק בנדל"ן בזכרון- איך אפשר להפוך מגרש של 1.4 דונם לביצת זהב. הסיפור שאחשוף כאן עוסק במגרש קטן, אחד מיני רבים בזכרון, אבל הוא מראה איך עובדת שיטת השקשוקה או "הסלאמי" בכל הנוגע לנדל"ן בזכרון. אה- והמגרש הזה צמוד למתחם פרויקט דורות אז הוא עלול להשליך על כל פרויקט דורות. וגם מסיבה זו בחרתי להתמקד בו.

סיפורו של מגרש שבשיטת הסלאמי והשקשוקה הופך לביצת זהב:

המגרש בגודל 1.4 דונם נמצא ברחוב הזית בשכונת יעקב בסמוך למתחם דורות גוש 11316חלקה 54. המגרש היה בבעלות המל"ת (מרכז לחינוך תורני) אותה מנהל הרב רפי מנת המוציא והמביא בקהילה החרדית. המגרש נמכר ליזם/איש עסקים פרטי מוכר בישוב – חברת עדי קאר השייכת לעדי עמרני שבבעלותו גם ביסטרו דה כרמל. זו עסקת מקרקעין לגיטימית.

לפי הזכויות שהיו למגרש זה עד לשנת 2019 הוא הוגדר כאזור מגורים ב' ניתן היה לבנות עליו 8 יחידות דיור (לפי 6 יחידות לדונם) ובנוסף גם יעוד להקמת גן ילדים. וכאן מתחיל סיפור המעשה שלנו בשיטת הדומה לשיטת "הסלאמי" ו"השקשוקה"

בשנת 2019 לערך מוגשת תוכנית מס -0761973 353. ומטרתה הגדלת מס יח' הדיור, שינוי זכויות, הקטנת קווי בנין, ביטול יעוד לגן ילדים ותוספת גובה. כלומר תוספת גידול ל 8 יח' לדונם ויותר והגדלת זכויות כולל שינוי קווי בנין וגובה של עד 18מר. נציג היזם כפי שמופיע בפרוטוקול הדיון בוועדה המחוזית באותן השנים היה עו"ד אלי אבוטבול כיום ראש המועצה (כך מופיע בפרוטוקול ישיבת וועדת המשנה של הוועדה המחוזית, דיון מיום 4.12.2019).

מליאת המועצה הקודמת בראשות זיו דשא התנגדה לתוכנית. ובהתאם להנחיית יועמ"ש המועצה אישרה בהצבעת רוב חבריה בישיבה מיום 16.6.2020 הגשת התנגדות לתוכנית המוצעת. רק שלוש חברות מועצה הצביעו נגד הגשת ההתנגדות- צילה רשף (כיום סגנית ראש המועצה) וחברות סיעתה.

חשוב לציין שגם הוועדה המרחבית וגם המועצה התנגדו לתוכנית זו בשנת 2019 בעיקר בשל הנימוק שבאותן השנים לא הסתיים הליך ההתנגדויות לתוכנית המתאר. הוועדה המחוזית לא קיבלה את בקשת היזם להגדלת גובה ואישרה זכויות ל 8.5 יח לדונם כלומר על 1.4 דונם ולתוכנית אושרו 12 יח דיור וכן לא בוטל הצורך בהקמת גן ילדים בקומת הקרקע. הטענה המרכזית של הוועדה המחוזית היתה שמגרש זה משויך בתוכנית המתאר למתחם דורות בו מותרות 8 יח לדונם והוא תואם לאופי הסביבה.

וכאן אנחנו מגיעים לניסיון לפעול בשיטת השקשוקה והסלאמי

בדצמבר 2024 – אבוטבול מכהן כתשעה חודשים כראש מועצה. נציגי המועצה בוועדה המרחבית התחלפו- אלי אבוטבול ואיציק אלבז במקום זיו דשא ועמוס כהן. ואז מוגשת ע"י היזם לדיון בישיבה מס 975 של הוועדה המרחבית תוכנית חדשה עם מספר חדש 353-1345271 לאותו מתחם (תוכנית בסמכות מחוזית). לא ברור למה הוגשה תוכנית חדשה שכעת כבר לא משויכת לטיפול של אבוטבול שהחליף מאז כובעים.

המדהים הוא שהיזם שתוכניתו הקודמת להגדלת זכויותיו לא אושרה בעבר ע"י המחוזית מבקש כעת אף יותר מהתוכנית הקודמת. בהגיון היינו מצפים שבעקבות ההתנגדות ודחיית חלק מתוכניתו הקודמת הוא יחזור ויבקש פחות. אבל- עכשיו הוא מבקש בתקופה בה התחלף השלטון בזכרון יעקב את הדברים הבאים.

• מבוקש שינוי מאזור ב' לאזור מגורים ג'
• הגדלת מספר יחידות מעבר לתוכנית המתאר- תוספת של יח' נוספות כלומר סה"כ 15 יח' למתחם וצפיפות של כמעט 10.7 יח לדונם !!!
• חריגה בגובה
• ותוספת שטחי בניה של 870 מ"ר !!!

שימו לב שבארבע שנים גדלנו מ 6 יח' לדונם ל 8 יח לדונם ועכשיו ביקש היזם להגדיל ל 10.7 לדונם. כשתוכנית המתאר מתירה 8 יחידות לדונם. אם תוכנית זו תאושר – כל מתחם דורות הנמצא בצמידות ידרוש ויקבל אותו דבר!! וכאן טמונה הסכנה הגדולה.

כלומר כמו בפרוסות "סלאמי" כל פעם מבקשים להוסיף עוד יחידות דיור, בניגוד לאינטרס הציבורי. בדיון בתוכנית זו לפני מס' חודשים במליאת הוועדה המרחבית, אומנם התנגדו נציגי המועצה והוועדה לתוכנית והם לא המליצו על הפקדתה. אבל אני לא קונה "משחק" זה- לדברים האלו אין שום ערך אם המועצה לא תגיש התנגדות. המועד האחרון להגשת התנגדות הוא עד 1/7/25.

מליאת המועצה חייבת לקבל החלטה להתנגד. אבל היועמ"ש שינה בקדנציה זו את עמדתו והוא טוען שאין למליאה סמכות/חובה להצביע על הגשת התנגדות שזה עניין להחלטת ראש המועצה. האם אבוטבול יגיש התנגדות לתוכנית זו??

אני צריכה לבדוק את נושא ניגוד העניינים: האם אבוטבול בכלל יכול לטפל כראש מועצה בעניין בו טיפל בעבר כעורך דין- אומנם זו תוכנית חדשה אבל מדובר באותו יזם ואותו מגרש.

אני מזכירה שלתוכנית של הדיור המוגן בזכרון- ראש המועצה מנע את ההצעה שלי לסדר שהמליאה תגיש התנגדות, טען שאין למליאה סמכות והצהיר במועצה שיגיש התנגדות. אבל בפועל לא הוגשה התנגדות ע"י ראש המועצה או המועצה לתוכנית הנקודתית בזכרונה!!! (כתבתי על כל במידעון קודם).

אני מאד חוששת שזה יקרה גם הפעם. גם אם מדובר בתוספת של יח' אחת ולא שלוש – אסור לפרוץ את תוכנית המתאר ובטח שלא באזור מתחם דורות.

נראה כי הפעם הוועדה המחוזית לא תאפשר ליזם את כל בקשותיו להגדלת יח' הדיור כפי שעולה מעיון במסמכי הוועדה המחוזית אבל נדרש לעמוד על המשמר ולמנוע תקדימים של תוספת מעבר להנחיות תוכנית המתאר, מכיוון שההשפעה תהיה הרסנית ורוחבית בשל הסמיכות למתחם דורות.

אני מבטיחה להמשיך לעקוב ולעדכן.

למתקדמים ולמי שרוצה להגיש התנגדות הנה מה שביקש היזם בוועדה המרחבית הטבלה הבאה מתוך נתוני הדיון שהתקיים בוועדה המרחבית (חשוב לציין כי הוועדה המחוזית צמצמה חלק מדרישותיו לפני הפקדת התוכנית כפי שעולה ממסמכיה) :